Incitations fiscales 2021 pour l’encouragement des organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

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Il convient de rappeler que la LDF2017 a institué un régime fiscal dérogatoire en ce qui concerne les apports de biens immobiliers aux OPCI. En effet, ce mode de taxation spécifique déroge expressément aux articles 8 et 33-II du CGI qui définissent les notions de résultat fiscal. Ce régime est temporaire est applicable aux apports effectués jusqu’au 31 décembre 2022. Auparavant, ce régime était applicable aux apports effectués jusqu’au 31 décembre 2020. Cependant, la loi de finances 2021 a accordé un délai supplémentaire de deux ans pour l’application de la mesure transitoire prévue pour l’encouragement des opérations d’apport d’immeubles aux OPCI.

Ainsi, l’article 247-XXVI du CGI prévoit que les contribuables procédant à l’apport de biens immeubles inscrits à leur actif immobilisé vers un OPCI ne sont pas imposés sur la plus-value nette réalisée à la suite dudit apport, sous réserve du respect des conditions suivantes :

1. Dépôt d’une déclaration établie sur ou d’après un imprime modèle de l’administration au service des impôts dans un délai de 60 jours. ;
2. Evaluation de l’apport par un commissaire aux apports ;
3. Engagement dans l’acte d’apport de payer l’impôt sur la plus-value d’apport au moment de la cession ultérieure des titres d’OPCI ;
4. L’apport doit être effectué avant le 31 décembre 2022 (LF 2021).

En cas de respect de ces conditions, l’entreprise ayant effectué l’apport bénéficie, au moment de la cession totale ou partielle des titres d’OPCI, d’une réduction d’IS de 50% au titre de la plus-value réalisée suite à l’apport de biens immeubles à l’OPCI.
Ce qui entraîne le calcul de l’impôt au moment de la constatation de la plus-value d’apport, et son paiement au moment de la cession totale ou partielle des titres (i.e. dès la cession du premier titre d’OPCI).

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 6-I (A et C) du CGI, les OPCI bénéficient de :

– L’exonération totale et permanente de l’impôt sur les sociétés au titre des activités exercées et autorisées par la loi n°70.14 régissant les OPCI.
– L’exonération permanente en matière d’impôt retenu à la source concernant les dividendes perçus par les OPCI ainsi que les intérêts servis aux OPCI.

Le bénéfice des exonérations susmentionnées était subordonné au respect de certaines conditions prévues par l’article 7-XI du CGI, à savoir :

1. Evaluer les éléments apportés à ces organismes par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les fonctions de commissaires aux comptes;
2. Conserver les éléments apportés auxdits organismes pendant une durée d’au moins 10 ans à compter de la date dudit apport;
3. Distribuer :

– 100% des dividendes et produits de titres de participations ;
– 100% des produits de placement à revenu fixe ;
– Au moins 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession de valeurs mobilières ;
– Au moins 85% du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits à usage professionnel. La loi de finances 2021 a complété ces dispositions, en précisant que sont également éligibles aux exonérations susmentionnées, les OPCI qui distribuent au moins 85% du résultat de l’exercice afférent à la location des immeubles construits à usage d’habitation.

Références légales :

  •  Les articles 6-I (A et C), 7-XI et 247-XXVI du Code Général des Impôts
  •  La loi 70-14 relative aux OPCI